CÓ NÊN VAY TIỀN BẰNG HÌNH THỨC BÁN NHÀ ĐẤT

Một số người khó tiếp cận vốn vay ngân hàng vì tài sản không có giấy tờ hợp lệ, không có thu nhập trả lãi hàng tháng, lịch sử tín dụng xấu, cần tiền gấp… nên đã vay tiền “bên ngoài” bằng hình thức để bên cho vay cầm giữ sổ đỏ hoặc ký chuyển nhượng, mua bán nhà đất công chứng, khi nào trả hết nợ thì hai bên ra hủy hợp đồng mua bán; nếu không trả được nợ thì bên cho vay đi đăng ký sang tên sổ đỏ và “lấy” nhà. Cách này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Rủi ro cho cả hai bên:

Việc cho vay tiền bằng hình thức ký hợp đồng mua bán nhà đất sẽ không phản ánh đúng tính chất giao dịch là cho vay tiền, số tiền vay, tiền lãi, mức lãi vay, thời gian vay … để xác định rõ quyền và nghĩa vụ hai bên. Khi có tranh chấp xảy ra, giao dịch này sẽ bị tòa án tuyên là vô hiệu do giả cách (ký mua bán nhà đất để che giấu việc cho vay tiền), các bên sẽ phải trả cho nhau những gì đã nhân. Khi đó, bên vay chỉ phải trả số tiền gốc đã nhận của bên cho vay, bên cho vay phải trả lại tài sản cho bên vay. Trong khi thời hạn vay đã quá hạn hàng năm, thậm chí nhiều năm do quá trình giải quyết của Tòa thường kéo dài. Toàn bộ thời gian này khoản vay không được tính lãi do giao dịch vô hiệu.

Rủi ro cho bên vay:

Bên cho vay tiền bằng hình thức này thường sẽ cho vay số tiền ở mức thấp so với giá trị tài sản, có khi chỉ bằng 50% giá trị. Ngoài ra không có bất cứ thỏa thuận giấy trắng mực đen về lãi suất hoặc thời gian vay, mà chỉ bằng miệng. Một số trường hợp cùng lúc với ký hợp đồng mua bán nhà, họ còn yêu cầu ký hợp đồng cho bên vay thuê lại nhà đất đó với thời gian tương ứng với thời gian vay tiền. Thậm chí còn đăng ký tạm trú/ thường trú vào căn nhà trên. Khi bên vay không trả được lãi, bên cho vay tự động đăng ký sang tên nhà đất cho mình và lấy tài sản, trong nhiều trường hợp dùng cả “xã hội đen” để bắt bên vay giao nhà.

Khi đó, bên vay thường rất khó chứng minh được trước tòa thực chất của giao dịch này chỉ là vay tiền. Kết quả bên vay buộc phải giao nhà đất.

Giải pháp nào cho cả hai?

Trên thực tế, ngoài những nhóm cho vay nặng lãi kiêm cưỡng đoạt tài sản công dân, nhu cầu vay và cho vay hợp pháp là rất lớn, đặc biệt trong bối cảnh ngân hàng siết cho vay, hạn chế nợ xấu. Trong trường hợp này, hai bên hoàn toàn có thể ký kết hợp đồng vay tiền kèm thế chấp tài sản để bảo đảm cho khoản vay, hợp đồng được công chứng. Sau đó bên cho vay thực hiện việc đăng ký thế chấp tại chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.

Trường hợp hai bên tự nguyện thỏa thuận một khoản lãi cao hơn qui định, tuy thấp hơn mức có thể bị liên đới trách nhiệm hình sự (trên 72%/năm) nhưng không thể ghi nhận trong hợp đồng thế chấp công chứng, thì có thể chuyển số tiền lãi này thành khoản tiền vay, hoặc lập thêm một hợp đồng vay tiền thứ 2 vẫn bảo đảm bằng tài sản đã thế chấp.

Nghị định 102/2017/NĐ-CP

Điều 8. Người yêu cầu đăng ký, nghĩa vụ và trách nhiệm của người yêu cầu đăng ký

1. Người yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm, đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm đã đăng ký, sửa chữa sai sót, đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm, xóa đăng ký biện pháp bảo đảm bao gồm: Bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm; bên bán tài sản, bên mua tài sản trong trường hợp chuyển nhượng, mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu (sau đây gọi chung là bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm); Quản tài viên, doanh nghiệp quản lý, thanh lý tài sản trong trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã mất khả năng thanh toán cho người khác vay tài sản nhưng không thực hiện việc đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc người đại diện hợp pháp của các chủ thể này. Trường hợp thay đổi bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, thì bên bảo đảm mới, bên nhận bảo đảm mới là người yêu cầu đăng ký. Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ xóa đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 21 của Nghị định này trong trường hợp bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm không thực hiện xóa đăng ký là cơ quan thi hành án dân sự; Văn phòng thừa phát lại trong trường hợp Văn phòng thừa phát lại thực hiện nhiệm vụ của cơ quan thi hành án dân sự theo quy định của pháp luật (sau đây gọi là Văn phòng thừa phát lại); cá nhân, pháp nhân mua tài sản thi hành án.

2. Người yêu cầu đăng ký phải kê khai đầy đủ, chính xác, đúng sự thật, phù hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm đã giao kết và chịu trách nhiệm về thông tin đã kê khai, cung cấp, trong trường hợp gây thiệt hại, thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Điều 9. Cơ quan có thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm

1. Cục Hàng không Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng tàu bay.

2. Cục Hàng hải Việt Nam hoặc Chi cục hàng hải, Cảng vụ hàng hải theo phân cấp của Cục Hàng hải Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải (sau đây gọi chung là Cơ quan đăng ký tàu biển Việt Nam) thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng tàu biển.

3. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi chung là Văn phòng đăng ký đất đai) thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

4. Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp (sau đây gọi chung là Trung tâm Đăng ký) thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng động sản và các tài sản khác không thuộc thẩm quyền đăng ký của các cơ quan quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.

Điều 10. Nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm của cơ quan đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm

1. Cơ quan đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm có nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:

a) Đăng ký biện pháp bảo đảm; đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm đã đăng ký; sửa chữa sai sót; đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm; xóa đăng ký biện pháp bảo đảm;

b) Chứng nhận đăng ký đối với biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cấp văn bản chứng nhận đăng ký biện pháp bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển, tài sản là động sản khác và cấp bản sao các văn bản chứng nhận đăng ký biện pháp bảo đảm;

c) Cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm;

d) Từ chối đăng ký, từ chối cung cấp thông tin trong trường hợp có căn cứ quy định tại Điều 15 và Điều 61 của Nghị định này;

đ) Thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đăng ký, phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật

e) Quản lý thông tin đăng ký trực tuyến theo thẩm quyền

g) Cập nhật thông tin về biện pháp bảo đảm vào Hệ thống dữ liệu quốc gia về biện pháp bảo đảm;

h) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định của pháp luật về lưu trữ.

2. Cơ quan đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm có trách nhiệm sau đây:

a) Đăng ký chính xác nội dung phiếu yêu cầu đăng ký;

b) Đăng ký và cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm đúng thời hạn, trừ trường hợp bất khả kháng;

c) Cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm, trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm đúng với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký.

Điều 16. Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm

1. Cơ quan đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký, cung cấp thông tin trong ngày nhận hồ sơ hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký, cung cấp thông tin ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ, thì cũng không quá 03 ngày làm việc.

2. Trường hợp nộp hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) hoặc nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa, thì thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký được tính từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai nhận hồ sơ do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc do Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa chuyển đến.

3. Thời hạn quy định tại khoản 1 Điều này được tính từ ngày cơ quan đăng ký nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ.

Điều 39. Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hoặc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hoặc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất sau đây:

1. Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính);

2. Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);

3. Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);

4. Đối với trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai không phải là nhà ở, thì ngoài các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, người yêu cầu đăng ký phải nộp các giấy tờ sau đây:

a) Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư (01 bản sao không có chứng thực), trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực; một trong các loại Bản vẽ thiết kế thể hiện được mặt bằng công trình của dự án trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp dự án xây dựng công trình (01 bản sao không có chứng thực)

b) Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư (01 bản sao không có chứng thực), trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực; một trong các loại Bản vẽ thiết kế thể hiện được mặt bằng của tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là công trình xây dựng khác (01 bản sao không có chứng thực);

5. Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);

6. Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau đây

a) Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);

b) Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định tại Điều 12 của Nghị định này.