Tranh chấp đất đai là vấn đề thường phát sinh trong quá trình quản lý, sử dụng đất, đặc biệt đối với các tranh chấp về quyền sử dụng đất, ranh giới, diện tích đất, hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, thừa kế hoặc tài sản gắn liền với đất. Nếu không được giải quyết đúng trình tự, tranh chấp có thể kéo dài, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Trong bài viết dưới đây, Công ty Luật TVA sẽ hướng dẫn chi tiết thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai mới nhất năm 2026 theo quy định pháp luật hiện hành.
Tranh chấp đất đai là gì?
Theo khoản 43 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Trên thực tế, tranh chấp đất đai có thể phát sinh dưới nhiều dạng khác nhau như:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp về ranh giới, diện tích, vị trí thửa đất;
- Tranh chấp hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp tài sản gắn liền với đất;
- Tranh chấp phát sinh từ việc quản lý, sử dụng đất.
Việc xác định chính xác loại tranh chấp có ý nghĩa quan trọng vì mỗi loại tranh chấp có thể có trình tự, thủ tục và cơ quan có thẩm quyền giải quyết khác nhau.
Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai
Khi phát sinh tranh chấp, các bên có thể lựa chọn phương thức giải quyết phù hợp với tính chất vụ việc.
Thông thường, tranh chấp có thể được giải quyết thông qua:
- Tự hòa giải, thương lượng giữa các bên;
- Hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp;
- Hòa giải, đối thoại trong quá trình giải quyết tại Tòa án;
- Khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền;
- Khiếu nại hành chính
Đối với các tranh chấp thuộc trường hợp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì các bên cần thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã
Hòa giải tại UBND cấp xã là bước quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.
Người có yêu cầu hòa giải gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Nội dung đơn cần thể hiện các thông tin cơ bản như:
- Thông tin của người yêu cầu và các bên tranh chấp;
- Nguồn gốc và quá trình sử dụng đất;
- Thông tin về thửa đất tranh chấp;
- Nguyên nhân phát sinh tranh chấp;
- Nội dung yêu cầu giải quyết.
Sau khi tiếp nhận yêu cầu, UBND cấp xã tổ chức xác minh, thu thập thông tin về nguồn gốc đất, quá trình quản lý, sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.
Việc hòa giải được thực hiện trong thời hạn theo quy định pháp luật, tài liệu cũng ghi nhận thời hạn thực hiện hòa giải không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu.
Nếu hòa giải thành mà có thay đổi về ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất thì các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định.
Nếu hòa giải không thành, UBND cấp xã lập biên bản hòa giải không thành. Đây là tài liệu quan trọng để các bên thực hiện bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo quy định pháp luật.
Xác minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất
Đối với tranh chấp đất đai, việc xác định nguồn gốc và quá trình sử dụng đất thường có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.
Cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét các tài liệu như:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hồ sơ địa chính;
- Tài liệu về nguồn gốc đất;
- Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, tặng cho;
- Tài liệu kê khai, đăng ký đất đai;
- Hồ sơ quản lý đất đai tại địa phương;
- Tài liệu thể hiện quá trình quản lý, sử dụng đất;
- Hình ảnh, video và các chứng cứ khác.
Khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án
Trường hợp tranh chấp không thể giải quyết bằng thương lượng, hòa giải hoặc thuộc trường hợp phải giải quyết tại Tòa án thì người có quyền lợi bị xâm phạm có thể thực hiện thủ tục khởi kiện.
Đối với tranh chấp về bất động sản, Tòa án nơi có bất động sản là cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Từ ngày 01/7/2025, việc tổ chức hệ thống Tòa án có sự thay đổi, do đó khi khởi kiện cần xác định đúng Tòa án có thẩm quyền theo mô hình tổ chức và địa giới thẩm quyền hiện hành.
Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai
Hồ sơ khởi kiện thường gồm:
- Đơn khởi kiện;
- CCCD/giấy tờ tùy thân của người khởi kiện;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Giấy tờ chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất;
- Hồ sơ địa chính và các giấy tờ liên quan đến thửa đất;
- Hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc giao dịch khác nếu có;
- Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã trong trường hợp pháp luật yêu cầu bắt buộc hòa giải tại địa phương;
- Tài liệu, hình ảnh, video chứng minh hiện trạng và hành vi tranh chấp;
- Các tài liệu, chứng cứ khác có liên quan;
- Giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền nếu người khởi kiện ủy quyền cho người khác tham gia tố tụng.
Hồ sơ càng đầy đủ thì việc Tòa án thụ lý giải quyết sẽ nhanh chóng và thuận lợi hơn
Tòa án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện
Sau khi nhận đơn khởi kiện, Tòa án sẽ xem xét đơn và tài liệu, chứng cứ kèm theo để xác định việc giải quyết có thuộc thẩm quyền của mình hay không.
Tùy từng trường hợp, Tòa án có thể:
- Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
- Chuyển đơn cho Tòa án có thẩm quyền;
- Thông báo nộp tiền tạm ứng án phí;
- Thụ lý vụ án;
- Trả lại đơn khởi kiện nếu thuộc trường hợp pháp luật quy định.
Trường hợp phải nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện thực hiện việc nộp tiền theo thông báo của Tòa án và giao lại biên lai cho Tòa án để hoàn tất thủ tục thụ lý vụ án.
Sau khi vụ án được thụ lý, Tòa án sẽ thông báo cho các đương sự và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để thực hiện quyền và nghĩa vụ tố tụng của mình.
Hòa giải và thu thập chứng cứ tại Tòa án
Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án tiến hành thu thập, kiểm tra và đánh giá chứng cứ; đồng thời tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định.
Các bên được trình bày ý kiến, cung cấp chứng cứ và đưa ra yêu cầu của mình.
Trường hợp các bên tự nguyện thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án và thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, Tòa án có thể ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự theo quy định.
Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự có hiệu lực theo quy định pháp luật và là căn cứ để các bên thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình.
Xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản
Đối với tranh chấp đất đai, việc xem xét hiện trạng thực tế của thửa đất thường có ý nghĩa quan trọng.
Tòa án có thể tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ để xác định: Vị trí thửa đất; Ranh giới; Diện tích thực tế; Hiện trạng sử dụng đất; Công trình, nhà ở và tài sản gắn liền với đất; Các yếu tố khác có liên quan đến việc giải quyết tranh chấp.
Trong trường hợp cần xác định giá trị quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, việc định giá có thể được thực hiện theo quy định pháp luật.
Các bên có thể lựa chọn tổ chức thẩm định giá trong trường hợp pháp luật cho phép. Tòa án có thể thành lập Hội đồng định giá, thực hiện định giá hoặc định giá lại trong những trường hợp luật định.
Chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai
Sau khi thụ lý, Tòa án tiến hành các hoạt động tố tụng cần thiết để chuẩn bị xét xử.
Trong giai đoạn này, Tòa án có thể thực hiện việc:
- Thu thập và đánh giá chứng cứ;
- Lấy lời khai của đương sự;
- Xác minh tại địa phương;
- Xem xét, thẩm định tại chỗ;
- Định giá tài sản;
- Trưng cầu giám định khi cần thiết;
- Yêu cầu cơ quan, tổ chức cung cấp tài liệu;
- Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ;
- Tiến hành hòa giải.
Theo quy định tố tụng dân sự, thời hạn chuẩn bị xét xử được xác định theo từng loại vụ án; đối với các vụ án phức tạp hoặc có sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì thời hạn có thể được gia hạn theo quy định.
Trên thực tế, tranh chấp đất đai thường mất nhiều thời gian do phải xác minh nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, hồ sơ địa chính, đo đạc, thẩm định hiện trạng và định giá tài sản.
Xét xử sơ thẩm tranh chấp đất đai
Nếu vụ án đủ điều kiện đưa ra xét xử, Tòa án sẽ mở phiên tòa sơ thẩm.
Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử tiến hành các thủ tục theo quy định, bao gồm:
- Kiểm tra sự có mặt của những người tham gia tố tụng;
- Xác định tư cách tham gia tố tụng;
- Công bố và xem xét nội dung vụ án;
- Hỏi các bên về yêu cầu và ý kiến;
- Kiểm tra, đánh giá chứng cứ;
- Tranh luận tại phiên tòa;
- Nghị án và tuyên án.
Bản án phải giải quyết các yêu cầu của đương sự trên cơ sở nội dung vụ án, chứng cứ đã được thu thập và quy định pháp luật có liên quan.
Kháng cáo bản án tranh chấp đất đai
Nếu không đồng ý với bản án sơ thẩm, đương sự có quyền kháng cáo theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Thời hạn kháng cáo bản án sơ thẩm về nguyên tắc là 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Trường hợp đương sự vắng mặt tại phiên tòa thì thời hạn được xác định theo quy định pháp luật tố tụng.
Ở cấp phúc thẩm, Tòa án có thể giữ nguyên, sửa bản án sơ thẩm hoặc hủy bản án để xét xử lại, hủy và đình chỉ giải quyết vụ án hoặc quyết định khác theo quy định pháp luật.
Giám đốc thẩm, tái thẩm vụ án tranh chấp đất đai
Sau khi bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật, việc xem xét lại vụ án chỉ được thực hiện theo các thủ tục đặc biệt như giám đốc thẩm hoặc tái thẩm khi đáp ứng điều kiện luật định.
Giám đốc thẩm được đặt ra khi bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhưng có vi phạm nghiêm trọng pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án.
Tái thẩm được xem xét khi xuất hiện những tình tiết mới quan trọng mà Tòa án và đương sự không biết được tại thời điểm giải quyết vụ án và thuộc trường hợp pháp luật quy định.
Đây không phải là một cấp xét xử thông thường nên việc yêu cầu xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm cần được đánh giá kỹ căn cứ pháp luật và chứng cứ của vụ án.
Thi hành bản án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
Sau khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, trường hợp bên phải thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ thì người được thi hành án có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự tổ chức thi hành.
Theo quy định về thi hành án dân sự, thời hiệu yêu cầu thi hành án là 05 năm kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày nghĩa vụ đến hạn trong trường hợp bản án, quyết định xác định nghĩa vụ có thời hạn thực hiện.
Sau khi tiếp nhận yêu cầu, cơ quan thi hành án dân sự xem xét, ra quyết định thi hành án và tổ chức xác minh điều kiện thi hành án.
Trường hợp người phải thi hành án có điều kiện thi hành nhưng không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ thì có thể bị áp dụng các biện pháp cưỡng chế thi hành án theo quy định pháp luật.
Câu hỏi thường gặp về giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án không?
Đối với trường hợp pháp luật yêu cầu phải hòa giải tại UBND cấp xã thì cần thực hiện thủ tục này trước khi khởi kiện. Đối với các tranh chấp không thuộc trường hợp bắt buộc hòa giải theo quy định tương ứng thì cần xác định căn cứ để khởi kiện và thẩm quyền của Tòa án.
Không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể khởi kiện tranh chấp đất đai không?
Việc chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc đương sự đương nhiên mất quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp. Tòa án có thể xem xét nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất và các tài liệu, chứng cứ khác để giải quyết vụ án theo quy định pháp luật.
Sau khi có bản án nhưng bên còn lại không tự nguyện giao đất thì phải làm gì?
Khi bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhưng người phải thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ, người được thi hành án có thể làm đơn yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự tổ chức thi hành và áp dụng biện pháp cưỡng chế theo quy định nếu đáp ứng điều kiện.
Hy vọng qua bài viết này, Công ty Luật TVA đã giúp Quý khách hàng hiểu rõ hơn về “Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai mới nhất năm 2026”. Nếu Quý khách hàng đang gặp tranh chấp về quyền sử dụng đất, ranh giới, hợp đồng, thừa kế, tài sản gắn liền với đất hoặc các vấn đề pháp lý phức tạp khác, hãy liên hệ với Công ty Luật TVA để được tư vấn, đánh giá hồ sơ và đề xuất phương án giải quyết phù hợp, nhằm bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
