Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý bắt buộc trước khi khởi công hầu hết các công trình nhà ở và công trình xây dựng tại Việt Nam. Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng năm 2025 (Luật số 135/2025/QH15) và Nghị định 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực, thay thế Luật Xây dựng năm 2014; theo đó thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã, thời hạn cấp phép nhà ở riêng lẻ được rút xuống 07 ngày làm việc. Việc nắm rõ hồ sơ, trình tự và thời gian giải quyết giúp chủ đầu tư tránh bị chậm tiến độ hoặc bị xử phạt vì xây dựng không phép. Bài viết dưới đây của Công ty Luật TVA sẽ hướng dẫn chi tiết thủ tục xin giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật hiện hành.
Giấy phép xây dựng là gì và những trường hợp phải xin phép
Theo khoản 21 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2025, giấy phép xây dựng là văn bản do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Khoản 1 Điều 43 Luật này phân thành ba loại: giấy phép xây dựng mới; giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình; và giấy phép xây dựng có thời hạn.
Về nguyên tắc, mọi công trình xây dựng phải có giấy phép trước khi khởi công, trừ các trường hợp được miễn phép theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng năm 2025, ví dụ:
Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc, không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.
Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định.
Theo khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng năm 2025, phần lớn công trình thuộc diện miễn phép vẫn phải gửi thông báo khởi công đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương. Riêng công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách, công trình xây dựng tạm và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân không phải gửi thông báo khởi công.
Căn cứ pháp lý và thẩm quyền cấp phép hiện nay
Theo khoản 1 Điều 53 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp xã cấp giấy phép xây dựng cho công trình cấp III, cấp IV và công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn do mình quản lý. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép cũng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi và hủy giấy phép xây dựng do mình cấp.
Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cấp giấy phép xây dựng cho các công trình được đầu tư xây dựng trong phạm vi được giao quản lý; Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng cho các công trình còn lại trên địa bàn tỉnh. Đối với dự án có nhiều công trình khác loại, khác cấp, thẩm quyền cấp phép được xác định theo công trình có cấp cao nhất của dự án.
Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
Theo Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân gồm:
Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
Một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng theo Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, GCN sở hữu nhà ở,..),; văn bản ý kiến của cơ quan chuyên môn về văn hóa cấp tỉnh trong trường hợp pháp luật về di sản văn hóa có yêu cầu.
Bộ bản vẽ thiết kế xây dựng gồm: bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm sơ đồ vị trí công trình; bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính; bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện; bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ (nếu có yêu cầu) và Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu.
Trình tự, thủ tục và thời gian giải quyết
Bước 1: Nộp hồ sơ trực tuyến tại Cổng Dịch vụ công quốc gia đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có công trình. Theo khoản 1 Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, chỉ khi có sự cố khách quan, đột xuất không thể thực hiện trên môi trường điện tử mới nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích.
Bước 2: Cơ quan cấp phép tiếp nhận, kiểm tra và có thông báo tiếp nhận nếu hồ sơ đáp ứng quy định. Nếu hồ sơ còn thiếu, cơ quan cấp phép chỉ thông báo một lần bằng thư điện tử hoặc tin nhắn và chủ đầu tư có 02 ngày làm việc để bổ sung, hoàn thiện.
Bước 3: Trong 03 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ (05 ngày làm việc đối với các công trình còn lại) kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp phép tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa nếu cần thiết và lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước có liên quan; cơ quan được hỏi ý kiến phải trả lời trong 02 ngày làm việc, quá thời hạn mà không trả lời thì được coi là đã đồng ý.
Bước 4: Cấp giấy phép xây dựng. Theo điểm b khoản 1 Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thời hạn cấp giấy phép đối với nhà ở riêng lẻ là 07 ngày làm việc; đối với các công trình còn lại là 10 ngày làm việc với trường hợp cấp mới, di dời, có thời hạn và 09 ngày làm việc với trường hợp điều chỉnh, cải tạo; gia hạn hoặc cấp lại giấy phép là 05 ngày làm việc.
Chủ đầu tư nộp lệ phí cấp giấy phép xây dựng theo mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định tại từng địa phương.
Một số lưu ý quan trọng khi xin giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng phải được khởi công trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày cấp; quá thời hạn mà chưa khởi công, chủ đầu tư phải đề nghị gia hạn. Theo khoản 3 Điều 63 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn tối đa 02 lần, thời gian gia hạn mỗi lần là 12 tháng.
Xây dựng không phép hoặc sai nội dung giấy phép có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm.
Trước khi lập hồ sơ, chủ đầu tư nên kiểm tra quy hoạch chi tiết tại địa phương để tránh trường hợp hồ sơ bị từ chối vì không phù hợp quy hoạch.
Câu hỏi thường gặp
Câu 1: Xây nhà ở nông thôn có cần xin giấy phép xây dựng không?
Nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng nếu đồng thời có quy mô dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc. Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thuộc diện miễn phép cũng không phải gửi thông báo khởi công.
Câu 2: Xây dựng không phép thì bị xử lý như thế nào?
Chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và bị buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm, đồng thời phải hoàn thiện thủ tục xin phép nếu công trình đủ điều kiện tồn tại.
Câu 3: Giấy phép xây dựng có thời hạn sử dụng bao lâu?
Chủ đầu tư phải khởi công công trình trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày được cấp phép; nếu quá thời hạn mà chưa khởi công thì phải đề nghị gia hạn giấy phép, tối đa 02 lần và mỗi lần 12 tháng.
Câu 4: Sau khi bỏ cấp huyện, hồ sơ xin giấy phép xây dựng nộp ở đâu?
Hồ sơ được nộp trực tuyến tại Cổng Dịch vụ công quốc gia và do Ủy ban nhân dân cấp xã, phường nơi có đất xây dựng giải quyết; chỉ khi có sự cố khách quan, đột xuất mới nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích.
Thủ Tục Xin Giấy Phép Xây Dựng Mới Nhất đòi hỏi chủ đầu tư nắm rõ căn cứ pháp lý, thẩm quyền cấp phép và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ để tránh mất thời gian bổ sung, sửa đổi. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo hồ sơ hoặc tư vấn các vướng mắc liên quan đến quy hoạch, quyền sử dụng đất, Công ty Luật TVA luôn sẵn sàng đồng hành cùng Quý khách hàng.
