Tranh chấp đất đai là một trong những loại tranh chấp phổ biến và phức tạp nhất hiện nay, liên quan trực tiếp đến tài sản có giá trị lớn và quan hệ gia đình, làng xóm. Từ ngày 01/7/2025, khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp được áp dụng, thẩm quyền hòa giải, giải quyết tranh chấp và hệ thống Tòa án đã có nhiều thay đổi quan trọng. Việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn tranh chấp đất đai ngay từ đầu giúp người dân xác định đúng cơ quan có thẩm quyền, chuẩn bị chứng cứ đầy đủ và bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp. Bài viết dưới đây của Công ty Luật TVA sẽ phân tích quy định mới nhất theo Luật Đất đai 2024 và giới thiệu dịch vụ luật sư đất đai trọn gói.
Tranh chấp đất đai là gì? Các dạng tranh chấp thường gặp
Theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Trên thực tế, các vụ việc mà Công ty Luật TVA thường tiếp nhận gồm:
– Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất: tranh chấp ranh giới, mốc giới, lấn chiếm đất, chồng lấn thửa đất giữa các hộ liền kề.
– Tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, đặt cọc mua bán nhà đất; hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức hoặc do giả tạo.
– Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất: chia di sản là nhà đất theo di chúc hoặc theo pháp luật, xác định di sản, người thừa kế.
– Tranh chấp chia tài sản chung: chia quyền sử dụng đất khi ly hôn, chia tài sản chung của hộ gia đình, đồng sở hữu.
– Tranh chấp liên quan đến dự án bất động sản: chậm bàn giao, chậm cấp Giấy chứng nhận, hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc với chủ đầu tư.
Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã
Khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024 khuyến khích các bên tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở, hòa giải thương mại hoặc các cơ chế hòa giải khác theo quy định. Tuy nhiên, theo quy định, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, các bên phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Thời hạn và kết quả hòa giải
Việc hòa giải tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu (điểm c khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024).
Kết quả hòa giải được lập thành biên bản hòa giải thành hoặc không thành, có chữ ký của các bên và xác nhận của UBND cấp xã; trình tự cụ thể được hướng dẫn tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng ranh giới, diện tích, người sử dụng đất, trong thời hạn 30 ngày làm việc các bên phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để đăng ký biến động.
Trường hợp nào bắt buộc hòa giải trước khi khởi kiện?
Theo hướng dẫn tại Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao, đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại UBND cấp xã thì được xác định là chưa đủ điều kiện khởi kiện. Ngược lại, các tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung là quyền sử dụng đất không bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã. Luật sư sẽ đánh giá từng hồ sơ để tránh việc Tòa án trả lại đơn khởi kiện.
Dịch vụ luật sư tư vấn tranh chấp đất đai của Công ty Luật TVA
Với dịch vụ luật sư tư vấn tranh chấp đất đai, Công ty Luật TVA đồng hành cùng khách hàng trong toàn bộ quá trình, từ tư vấn ban đầu đến khi bản án được thi hành:
Tư vấn, đánh giá hồ sơ: phân tích nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, giấy tờ pháp lý; xác định loại tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền, thời hiệu và khả năng thắng kiện.
Thu thập, củng cố chứng cứ: trích lục hồ sơ địa chính, đề nghị đo đạc, xác minh thực địa, thu thập lời khai người làm chứng.
Soạn thảo văn bản: đơn yêu cầu hòa giải, đơn khởi kiện, bản tự khai, đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, đơn khiếu nại, đơn kháng cáo.
Đại diện, tham gia hòa giải tại UBND cấp xã, tổ hòa giải ở cơ sở và hòa giải, đối thoại tại Tòa án.
Tham gia tố tụng với tư cách người đại diện theo ủy quyền hoặc người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp tại cấp sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm.
Hỗ trợ thi hành án và thủ tục đăng ký biến động, cấp Giấy chứng nhận sau khi có bản án, quyết định có hiệu lực.
Vì sao nên lựa chọn luật sư đất đai tại Công ty Luật TVA?
– Chuyên sâu về pháp luật đất đai và tố tụng dân sự: đội ngũ luật sư thường xuyên cập nhật Luật Đất đai 2024, các nghị định hướng dẫn và quy định mới về chính quyền hai cấp.
– Kinh nghiệm thực tiễn: trực tiếp tham gia nhiều vụ án tranh chấp ranh giới, lấn chiếm, hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc và thừa kế nhà đất ở cả cấp sơ thẩm, phúc thẩm và giai đoạn thi hành án.
– Minh bạch chi phí: thù lao được thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng dịch vụ pháp lý theo Luật Luật sư, phù hợp tính chất và độ phức tạp của từng vụ việc.
Quy trình làm việc với khách hàng
Bước 1 – Tiếp nhận thông tin: khách hàng liên hệ, cung cấp hồ sơ và trình bày vụ việc.
Bước 2 – Nghiên cứu và tư vấn phương án: luật sư đánh giá pháp lý, đề xuất hướng giải quyết và dự kiến thời gian, chi phí.
Bước 3 – Ký hợp đồng dịch vụ pháp lý: xác định rõ phạm vi công việc, thù lao, quyền và nghĩa vụ các bên.
Bước 4 – Triển khai và báo cáo tiến độ: thực hiện công việc theo hợp đồng, thường xuyên cập nhật cho khách hàng đến khi kết thúc vụ việc.
Câu hỏi thường gặp
1. Đất chưa có sổ đỏ có khởi kiện ra Tòa án được không?
Được. Theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất mà các bên không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137 Luật đất đai thì các bên được lựa chọn nộp đơn tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án. Trong cả hai trường hợp, vẫn phải hòa giải tại UBND cấp xã trước.
2. Tranh chấp đất đai có bị giới hạn thời hiệu khởi kiện không?
Theo khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tranh chấp hợp đồng liên quan đến đất có thời hiệu 03 năm (Điều 429), còn yêu cầu chia di sản thừa kế là bất động sản có thời hiệu 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 623 BLDS 2015).
3. Bên kia không đến buổi hòa giải tại xã thì xử lý thế nào?
Nếu một bên đã được mời hợp lệ mà vắng mặt theo quy định, UBND cấp xã sẽ lập biên bản hòa giải không thành theo hướng dẫn của Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Biên bản này là căn cứ để người có yêu cầu tiếp tục nộp đơn đến cơ quan có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án.
4. Giải quyết một vụ tranh chấp đất đai mất bao lâu?
Thời gian phụ thuộc vào tính chất vụ việc. Hòa giải tại xã tối đa 30 ngày; giải quyết tại Chủ tịch UBND cấp xã không quá 45 ngày; tại Tòa án, riêng giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm là 04 tháng (có thể gia hạn 02 tháng), chưa kể thời gian phúc thẩm và thi hành án. Luật sư giúp rút ngắn thời gian bằng cách chuẩn bị hồ sơ đầy đủ ngay từ đầu.
Trên đây là toàn bộ nội dung về Dịch vụ luật sư tư vấn tranh chấp đất đai theo quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024 và mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Nếu Quý khách đang gặp vướng mắc về ranh giới, lấn chiếm, hợp đồng chuyển nhượng hay thừa kế nhà đất, hãy liên hệ Công ty Luật TNHH MTV TVA để được luật sư tư vấn kịp thời, đúng pháp luật và hiệu quả.
