LƯU Ý TRONG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Thông báo số 2374/TB-VPĐK-CS2-HC ngày 28/01/2026, nhấn mạnh một số nội dung quan trọng cần lưu ý khi thực hiện giao dịch bất động sản nhằm bảo vệ quyền lợi và hạn chế rủi ro pháp lý cho người dân.

1. Điều kiện pháp lý bắt buộc khi giao dịch quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, để thực hiện các quyền về đất đai (như: chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp…), người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận hợp pháp

Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa, tặng cho Nhà nước/cộng đồng dân cư, và một số trường hợp đặc thù theo luật).

Không có tranh chấp

Đất không đang trong tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền/Toà án/Trọng tài giải quyết có hiệu lực pháp luật.

Không bị kê biên hay áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án

Đất còn hiệu lực sử dụng

Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

Đặc biệt, với chủ đầu tư chuyển nhượng đất đã có hạ tầng trong dự án, ngoài các điều kiện trên còn phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023.

2. Rủi ro pháp lý thường gặp khi giao dịch bất động sản

Theo đánh giá của Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Hồ Chí Minh, tình hình giao dịch bất động sản trên địa bàn còn tồn tại nhiều rủi ro pháp lý rõ rệt, cụ thể:

Một số chủ đầu tư chưa đáp ứng năng lực tài chính, chưa đủ điều kiện đầu tư hoàn thiện dự án.

Một số hình thức giao dịch không chính thức, như:

• Hợp đồng đặt cọc/đặt chỗ;

• Hợp đồng góp vốn xây dựng hạ tầng;

• Hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở;

• Hoặc chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện pháp lý.

Thực tế còn có dự án: Chưa được giao đất, Chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng vẫn được rao bán, chuyển nhượng ngầm.

Những giao dịch này thường được thực hiện “giấy tay” và qua nhiều người mua bán thứ cấp, gây rủi ro pháp lý cao cho người mua.

3. Hợp đồng giấy tay – Rủi ro lớn, bảo vệ pháp lý thấp

Hệ quả thường gặp:

• Không được cấp Giấy chứng nhận;

• Phát sinh tranh chấp kéo dài nhiều năm;

• Khó khăn trong xử lý, thu hồi tài sản đã thanh toán.

4. Khuyến nghị từ Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Hồ Chí Minh:

Người dân cần cân nhắc kỹ và tìm hiểu đầy đủ pháp lý trước khi giao dịch bất động sản.

Chỉ thực hiện giao dịch khi hồ sơ pháp lý đã được kiểm tra đầy đủ theo quy định.

Nếu cần hỗ trợ:

Người dân có thể liên hệ:

• UBND xã/phường nơi có đất,

• Hoặc đến hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai để được hướng dẫn và cung cấp thông tin pháp lý cụ thể trước khi ký kết giao dịch.

Hãy chia sẻ bài viết để cùng nhau nâng cao nhận thức pháp lý khi tham gia giao dịch bất động sản!