Khi có nhu cầu chuyển nhượng một phần diện tích đất, tặng cho đất cho con, phân chia tài sản hoặc chia di sản thừa kế, người sử dụng đất thường phải thực hiện thủ tục tách thửa. Tuy nhiên, không phải thửa đất nào cũng có thể tách thành nhiều thửa độc lập. Vậy thủ tục tách thửa đất năm được thực hiện như thế nào? Hồ sơ gồm những gì? Công ty Luật TVA sẽ phân tích cụ thể trong bài viết dưới đây.
Tách thửa đất là gì?
Tách thửa đất là thủ tục pháp lý nhằm chia một thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất có ranh giới, diện tích và thông tin riêng trên hồ sơ địa chính.
Sau khi đáp ứng đủ điều kiện và hoàn thành thủ tục, các thửa đất mới được xác lập trên hồ sơ địa chính và người sử dụng đất có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng thửa theo quy định.
Điều kiện tách thửa đất theo quy định hiện nay
Theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định, khi tách thửa cần bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:
a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
Ngoài các nguyên tắc, điều kiện trên, còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
c) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
Diện tích tối thiểu để tách thửa đất hiện nay là bao nhiêu?
Không có một mức diện tích tối thiểu chung cho cả nước. Mức diện tích này được quy định cụ thể bởi UBND cấp tỉnh và có thể khác nhau giữa đất ở, đất nông nghiệp và các loại đất khác.
Khi xác định một thửa đất có đủ điều kiện tách hay không, cần kiểm tra diện tích của từng thửa sau khi tách, chứ không chỉ nhìn vào tổng diện tích của thửa đất ban đầu.
Ví dụ:
Một thửa đất có diện tích 200m². Người sử dụng đất muốn tách thành hai thửa, mỗi thửa 100 m².
Việc có được tách hay không không thể chỉ dựa vào con số 200 m². Cần tiếp tục kiểm tra quy định của địa phương về diện tích tối thiểu, kích thước thửa đất, lối đi và các điều kiện khác.
Trình tự, thủ tục tách thửa đất theo quy định hiện nay
Người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục theo các bước cơ bản sau:
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ
Theo Phụ lục 1 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP thì hồ sơ tách thửa đất theo phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai như sau:
a) Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định này;
b) Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định này do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;
c) Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;
d) Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).
Khi đó, Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định tại Điều 220 Luật Đất đai để xác định điều kiện tách thửa đất; kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp và thực hiện như sau:
a) Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do;
b) Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai;
c) Trường hợp hồ sơ không thuộc quy định tại điểm a và điểm b Mục 1 Phần I này thi trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau tách thửa, trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện;
d) Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau tách thửa
Trường hợp tách thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách thửa đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.
Trường hợp tách thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Phần VI, Phần XII của “Phần C. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT”.
Bước 3: Thực hiện đăng ký và cấp Giấy chứng nhận
Nếu đủ điều kiện, cơ quan có thẩm quyền thực hiện các thủ tục đăng ký biến động, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất sau khi tách theo quy định.
Trường hợp tách thửa đồng thời với chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế thì người sử dụng đất có thể phải thực hiện thêm các thủ tục đăng ký biến động tương ứng.
Thời gian giải quyết thủ tục tách thửa đất
Theo quy định tại Phụ lục V Nghị định 151/2025/NĐ-CP thời hạn giải quyết thủ tục tách thửa là không quá 12 ngày làm việc.
Câu hỏi thường gặp về thủ tục tách thửa đất
Tách thửa đất cần những giấy tờ gì?
Thông thường cần đơn đề nghị tách thửa, bản vẽ tách thửa, Giấy chứng nhận đã cấp và các giấy tờ khác tùy từng trường hợp.
Tách thửa đất mất bao lâu?
Thời hạn giải quyết theo thủ tục hành chính hiện hành là không quá 12 ngày làm việc, nhưng có thể có thời hạn khác đối với một số địa bàn đặc thù hoặc phát sinh thời gian hoàn thiện hồ sơ.
Tách thửa đất có mất phí không?
Có thể phát sinh phí đo đạc, lập bản vẽ, thẩm định hồ sơ, lệ phí địa chính và lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Mức thu cụ thể phụ thuộc quy định của từng địa phương.
Diện tích tối thiểu để tách thửa là bao nhiêu?
Không có một mức chung cho cả nước. Cần căn cứ quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất và loại đất cụ thể.
Đất chưa có sổ đỏ có được tách thửa không?
Cần xem xét tình trạng pháp lý của thửa đất và điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Không nên mặc nhiên xác định đất chưa có sổ sẽ được tách hoặc không được tách trong mọi trường hợp.
Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật TVA đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Thủ tục tách thửa đất. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật TVA nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.
