CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận hay thường gọi là Sổ đỏ, sổ hồng) là một căn cứ để chứng minh quyền sử dụng hợp pháp với đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất. Trong quá trình người dân sử dụng lưu trữ loại giấy tờ này, có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc bị hư hỏng bản chính Giấy chứng nhận khiến cho người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn khi tham gia các giao  dịch dân sự cần đến Giấy chứng nhận. Với vị trí là công ty luật có kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực đất đai, TVA xin được tư vấn thủ tục và các nội dung liên quan đến việc cấp đổi Giấy chứng nhận theo quy định mới nhất như sau:

1. Có bắt buộc phải đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang giấy chứng nhận mới không?

Căn cứ tại khoản 3 Điều 256 Luật đất đai 2024 quy định giải quyết cấp giấy chứng nhận khi Luật này có hiệu lực thi hành như sau:

“Điều 256. Giải quyết về hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận khi Luật này có hiệu lực thi hành.

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành vẫn có giá trị pháp lý và không phải cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này”.

Vậy theo quy định như trên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành (ngày 01/8/2024) thì vẫn có giá trị pháp lý và không bắt buộc phải cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

2. Các trường hợp được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Khoản 1 Điều 38 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/07/2024 của Chính phủ quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai quy định các trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp:

“1. Các trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp:

a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b) Giấy chứng nhận đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

c) Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất mà thực hiện cấp riêng cho từng thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất và trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Khoản 7 Điều 46 của Nghị định này;

d) Mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp khác với mục đích sử dụng đất theo phân loại đất quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

đ) Vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận đã cấp không chính xác so với vị trí thực tế sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp;

e) Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng;

g) Giấy chứng nhận đã cấp ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đó có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình;

h) Thay đổi địa chỉ của thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận;

i) Thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu của thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất mà ranh giới thửa đất không thay đổi”.

3. Trình tự, thủ tục và hồ sơ thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận.

Trình tự, thủ tục được thực hiện theo Khoản 3 Điều 38 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP:

“3. Trình tự, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ quy định tại Khoản 2 Điều này đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại Khoản 1 Điều 21 của Nghị định này;

b) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 21 của Nghị định này thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai”.

Hồ sơ nộp được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 38 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP:

“2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này và Giấy chứng nhận đã cấp.

Đối với trường hợp quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều này thì trong Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này phải thể hiện thông tin các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình;

b) Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp trích đo địa chính thửa đất quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều này”.

Trường hợp thay đổi diện tích do sạt lở tự nhiên thì trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai thực hiện theo quy định tại Điều 37 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục này được quy định tại Điều 29 và Khoản 8 Điều 30 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP.

4. Khó khăn thường gặp khi cấp đổi giấy chứng nhận.

• Hồ sơ bị thiếu, sai sót.

– Không nộp đủ giấy tờ theo quy định.

– Sai thông tin cá nhân (sai số CMND/CCCD, địa chỉ sai).

– Thiếu giấy xác nhận đo đạc lại diện tích đất (trong trường hợp có chênh lệch).

• Thời gian xử lý kéo dài hơn dự kiến.

– Một số địa phương có lượng hồ sơ lớn, gây chậm trễ trong quá trình giải quyết.

– Hồ sơ bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, làm mất thời gian đi lại.

• Tranh chấp hoặc sai sót về ranh giới đất.

– Khi đo đạc lại, phát hiện diện tích thực tế khác so với giấy chứng nhận cũ.

– Mâu thuẫn với hàng xóm về ranh giới đất, làm chậm quá trình cấp đổi.

• Tình trạng “hành chính hóa” gây phiền hà

– Một số địa phương còn tình trạng gây khó dễ cho người dân, yêu cầu thủ tục không cần thiết.