MUA NHÀ ĐẤT QUA ĐẤU GIÁ PHÁT MÃI

Có trường hợp cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng vay vốn xây nhà. Tại thời điểm ký hợp đồng thế chấp và hoàn tất việc đăng ký, tài sản thế chấp chỉ là quyền sử dụng đất. Sau đó cá nhân xây nhà trên đất hoàn tất.

Trong trường hợp này, nếu theo trình tự, bên thế chấp phải có văn bản chấp thuận của ngân hàng trước khi xin Giấy phép xây dựng, sau khi xây và hoàn công, hai bên sẽ tiến hành đăng ký thế chấp bổ sung phần quyền sở hữu nhà này và hợp đồng thế chấp. Tuy nhiên, nhiều trường hợp không hoàn công được do xây sai phép, hoặc hoàn công xong nhưng hai bên chưa ký thế chấp bổ sung, thậm chí có trường hợp xây chưa xong thì chủ nhà mất khả năng trả nợ và giao tài sản cho ngân hàng phát mại.

Khi phát mại, Hợp đồng bán đấu giá của ngân hàng và công ty bán đấu giá sẽ không ghi nhận việc bán cả phần nhà vì nó chưa là đối tượng ghi nhận trong hợp đồng thế chấp. Mặt khác, Hợp đồng bán đấu giá sẽ luôn ghi câu: “người mua trúng đấu giá tự liên hệ cơ quan chức năng xin công nhận/ hợp thức hóa phần nhà đất chưa được công nhận theo qui định…”. Trong khi về lý, phần nhà được tạo lập bởi người có tài sản bị phát mại. Việc này sẽ đẩy rất nhiều rủi ro cho người trúng đấu giá.

Khi thẩm định giá để bán, giá tài sản đã bao gồm cả nhà và đất nhằm tối đa khả năng thu hồi được nợ, nhưng hợp đồng lại chỉ thể hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất, mọi rủi ro đối với việc công nhận quyền sở hữu nhà người mua đấu giá chịu trách nhiệm.

Mặc dù khoản 3, điều 319 Bộ luật Dân sự qui định: “trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” và điều 148 Luật Đất đai 2024 đã thoáng hơn khi ghi nhận việc có thể công nhận quyền sở hữu nhà trong trường hợp có Giấy phép xây dựng dù mang tên người khác. Nhưng trong trường hợp nêu trên, rất khó để cơ quan cấp giấy chấp nhận công nhận phần nhà cho người mua trúng đấu giá”.

Đối với tình huống này, bên bán tài sản là ngân hàng và người mua cần biết những “kỹ thuật pháp lý” trong hợp đồng, để có thể đảm bảo được quyền lợi cho người mua, và nhờ vậy, việc bán đấu giá những tài sản dạng này để thu hồi nợ cho ngân hàng mới dễ dàng hơn.