THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU NHÀ ĐẤT

Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu rất quan trọng trong việc mua bán, tặng cho nhà đất. Tuy nhiên có nhiều khách hàng không nắm được điều này, khiến cho việc bảo vệ quyền lợi của mình gặp khó khăn, hoặc “tiền mất tật mang”.

Sở dĩ như vậy vì có sự khác nhau, xuất phát từ qui định pháp luật không thống nhất hoặc không rõ ràng.

“Điều 238 – Bộ luật Dân sự (2015) qui định: chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác thông qua hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, hợp đồng chuyển quyền sở hữu khác theo quy định của pháp luật hoặc thông qua việc để thừa kế thì quyền sở hữu đối với tài sản của người đó chấm dứt kể từ thời điểm phát sinh quyền sở hữu của người được chuyển giao.”

Chúng ta thấy, ở điều 238, bên bán/ tặng cho, đổi chấm dứt quyền sở hữu của mình “kể từ thời điểm phát sinh quyền sở hữu của người được chuyển giao”. Qui định này có phần mơ hồ và khó chứng minh. Chúng tôi đang hiểu, thời điểm phát sinh quyền sở hữu là thời điểm bên nhận chuyển giao thực hiện các quyền tài sản của mình mà các quyền đó phát sinh từ quyền sở hữu theo qui định của pháp luật, như quyền quản lý, sử dụng, cho thuê, thế chấp, chuyển giao tiếp… Tuy nhiên trong một số trường hợp, bên mua/ được tặng cho tài sản đã không thực hiện những việc này, vô tình làm mất đi quyền sở hữu nếu có tranh chấp. Ví dụ bà A là Việt kiều, về VN nhận tặng cho nhà từ cha mẹ bằng hợp đồng công chứng, chưa đăng ký và đóng cửa bỏ trống, quay về nước. Trong trường hợp này nếu có tranh chấp yêu cầu hủy việc tặng cho nhà, bà A sẽ ít có cơ sở/ chứng cứ để chứng minh rằng đã Phát sinh quyền sở hữu đối với tài sản.

“Điều 503-Bộ luật Dân sự (2015) qui định: hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”

Ở điều này, việc xác định thời điểm quyền sở hữu chuyển giao có cụ thể hơn bằng việc kể từ thời điểm đăng ký. Tuy nhiên điều này chỉ áp dụng cho việc chuyển quyền sử dụng đất theo luật Đất đai, còn đối với các tài sản khác (ví dụ nhà ở) thì thì Bộ luật DS không qui định. Ngoài ra, kể từ thời điểm đăng ký là chưa thật rõ ràng. Theo qui định, thời gian đăng ký biến động đất đai là 10 ngày làm việc, 20 ngày ở những vùng xa, hải đảo; đăng ký giao dịch bảo đảm (thế chấp) là 3 ngày… Vậy thời điểm đăng ký là thời điểm hoàn tất việc đăng ký, tức người nhận chuyển quyền được cơ quan đăng ký ghi tên mình lên Giấy chứng nhận/ sổ đăng ký hay thời điểm hoàn tất nộp đủ hồ sơ đăng ký cho cơ quan đăng ký và nhận biên nhận?

Trong một qui định khác có liên quan là điều 5, nghị định 102/2027/NĐ-CP về Đăng ký biện pháp bảo đảm áp dụng cho thế chấp quyền sử dụng đất thì, thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm là thời điểm cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký vào sổ đăng ký.

Chúng tôi đang hiểu rằng, việc nộp hồ sơ đăng ký, cho dù đã đủ thành phần và được cấp biên nhận nhưng rõ ràng không thể xem đây là thời điểm đăng ký. Trong quá trịnh thụ lý giải quyết hồ sơ sẽ có tình huống hồ sơ bị thiếu/ sai sót cần bổ sung/ điều chỉnh, hồ sơ có đơn tranh chấp … nên kết quả giải quyết hồ sơ sẽ không đương nhiên là được chấp thuận đăng ký. Vì vậy cần hiểu thời điểm đăng ký theo điều 503 Bộ luật Dân sự phải là thời điểm ghi tên và sổ đăng ký và cập nhật tên lên Giấy chứng nhận.

Luật Nhà ở không yêu cầu về vấn đề đăng ký sở hữu, và có một số nội dung mâu thuẫn.

Khoản 2, khoản 4 điều 12 Luật Nhà ở 2023 qui định: trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác (…) Khoản 4: trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Khoản 1 điều 164 Luật Nhà ở 2023: trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”

Như vậy, trong cùng một luật, có những qui định về các khía cạnh khác nhau của việc mua bán/ giao dịch nhà ở, bao gồm việc chuyển giao quyền sở hữu, giá trị pháp lý, hiệu lực của việc mua bán nhà ở, hình thức mua bán. Tuy nhiên những qui định này có những mâu thuẫn mà lẽ ra phải bổ sung cho nhau, nhằm xác định một cách cụ thể, đầy đủ, an toàn cho các bên giao dịch. Cụ thể là:

Tại khoản 2, điều 12, quyền sở hữu đã chuyển giao với chỉ 2 điều kiện: thanh toán đủ tiền mua, nhận bàn giao nhà ở. Trên thực tế có những trường hợp hai bên mua bán miệng và trả tiền, nhận nhà những chưa lập hợp đồng, chưa công chứng. Nếu theo điều luật này, khi có tranh chấp xảy ra, thì bên mua sẽ được xem là chủ sở hữu đối với nhà đất. Việc này rõ ràng không đơn giản, nếu đối chiếu với khoản 1, điều 164. Điều 164 qui định việc  bán, thuê mua, đổi, tặng cho, góp vốn, thế chấp nhà đất phải lập thành hợp đồng và hợp đồng này phải được công chứng chứng thực. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm được công chứng, chứng thực.

Vấn đề đặt ra nếu đã trả tiền và nhận nhà nhưng chưa ký kết hợp đồng mà phát sinh tranh chấp thì giải quyết ra sao? Nếu theo tinh thần điều luật, quyền sở hữu đã chuyển giao và các bên bị buộc thực hiện việc ký kết hợp đồng; tranh chấp này là tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hay tranh chấp quyền sở hữu?

Trường hợp khác, nếu hai bên đã công chứng hợp đồng mua bán nhưng chưa thanh toán tiền, chưa nhận nhà mà có tranh chấp thì giải quyết ra sao? Về mặt hợp đồng đã có hiệu lực và được công nhận, nhưng về quyền sở hữu, rõ ràng vẫn chưa chuyển giao, còn hoàn toàn ở bên bán. Hợp đồng có hiệu lực có đồng nghĩa với việc hai bên đã hoàn tất việc chuyển giao quyền sở hữu không?